Inici d'obres: Els projectes d'habitatges protegits i d'aparcament a l'Escorxador

Fig 1. Façana original de l'edifici del teatre Goula, dibuixada a principis del segle XX. Els dos edificis d'habitatges projectats recentment per al camí Ral ocupen tota aquesta façana. Als documents del projecte actual no hi ha cap façana dibuixada del conjunt dels dos edificis. Per aquest motiu reprodueixo, en el mateix lloc, la històrica façana representada fa més de 100 anys.

Prèvia

No qüestiono la construcció dels habitatges protegits, sinó la manera com s'ha planificat i tramitat aquesta actuació. Especialment, pel que fa a la relació entre els habitatges, l'aparcament, la zona verda i el planejament aprovat definitivament.

Antecedents

La previsió inicial de començar les obres dels habitatges protegits i els aparcaments a l’Escorxador estava programada pel primer trimestre de 2026 segons s’explicava al Dossier informatiu promoció d’habitatge de protecció oficial a l’escorxador divulgat l’octubre de 2025. Es va acabar el segon trimestre i encara no constava que s’hagués concedit la llicència d’obres.

Una de les causes de la demora cal buscar-les, entre altres, en la incoherència de la Modificació Puntual nº27 del Pla General d’Ordenació Urbana a l’Escorxador de l’any 2020, on la proposta urbanística de distribució i ordenació dels edificis no permetia resoldre eficientment algunes normes que els habitatges i els aparcaments associats han de complir.

Des de l’any 2020, en què es va iniciar la tramitació urbanística per construir habitatges protegits i aparcaments a l’Escorxador, he estat molt crític amb la proposta urbanística aprovada (vegeu els 8 articles de la secció Habitatge públic i de protecció oficial de la pestanya Política Local d'aquest blog). Ara, en el moment de concedir les llicències per construir, afloren a les memòries i als plànols les greus mancances i incoherències que reiteradament he anat exposant.

Inici d’obres

A principis d’agost s’han iniciat les obres de l’anomenada “Fase 2” per construir dos edificis que donen façana al camí Ral on es preveuen encabir un total de 22 habitatges protegits o de cessió d’ús i un soterrani amb 24 aparcaments d’ús exclusivament privat. A la següent “Fase 1” (sí, la numeració i cronologia no tenen massa coherència), iniciada a principis de setembre, es preveu construir els restants 11 habitatges que donen façana al carrer Sitges.

Fig 2. Situació de les Fases 1 i 2 en els projectes actuals. Per primer cop des de l'inici de la tramitació apareixen la ubicació de la rampa, el badalot i el soterrani. 

El conjunt de la “Fase 2” a edificar està ubicada sobre una àrea rectangular de 816,00m² (44x24m), dels quals 751,23m² són els que ocuparan el soterrani amb els aparcaments. A les plantes altes hi ha els dos edificis d’habitatges que ocupen 308,00m² cadascun, separats per un pas de vianants de 10m d’amplada (137,23m² en total) que facilita l’accés des del camí Ral al gran espai lliure destinat a parc i jardins, de 2.254,00m² que conformarà la futura zona verda del conjunt de l’Escorxador.

En aquest pas de vianants, destinat també a espai lliure, hi ha projectada una rampa d’accés de vehicles al soterrani que ocupa 60,54m². També hi ha un badalot d’escala i ascensor, que ocupa uns 25m², que possibilita l’accés dels vianants al soterrani des de la zona verda. Aquesta rampa i el badalot ocupen part de l’espai lliure destinat a parcs i jardins que no estaven previstos als projectes inicials ni al projecte definitiu d’urbanització de l’any 2021.

Una tramitació singular

A continuació, un seguit de dades i dates que tampoc deixen indiferent:

- La “Fase 2” s’ha tramitat en dues llicències independents. Una correspon a l’aparcament soterrat d’ús exclusivament privat i l’altra és per bastir els dos edificis d’habitatges protegits de cessió d’ús ubicats sobre l’aparcament soterrat.

- El projecte bàsic per bastir els habitatges es va visar pel COAC el juny de 2026 i el projecte executiu per bastir l’aparcament soterrat està visat pel COAC el juliol de 2026. Desconec les dates de la concessió de la llicència d’obres.

Aquesta enrevessada descripció de dades és necessària per tal de desxifrar una complexa documentació que costa molt d’entendre tal com està presentada als projectes bàsics i executius. Al no haver-se tramitat com un projecte unitari (habitatges amb aparcament) s’observen contradiccions, mancances i incongruències entre elles. A tall d’exemple tenim que als plànols de les seccions de l’edifici d’habitatges surten dibuixats pilotatges com a fonaments al lloc on hi ha previst un soterrani, i a la secció del soterrani no es dibuixen les plantes del habitatges que té a sobre. Tampoc s’han adjuntat els estudis geotècnics que analitzen les característiques del terreny i l’existència o no del nivell freàtic.

Cal llegir el que està redactat a la memòria del projecte executiu del soterrani on s’esmenta que l’aparcament serà d’ús exclusivament privat, fet que entra en contradicció amb el s’exposa al document complementari del Dossier.

Les contradiccions i mancances entre documents no només succeeixen entre documents recents, sinó que també amb documents publicats anteriorment i aprovats definitivament. Analitzem-los detingudament per tal d'evidenciar el mal plantejament de tota aquesta tramitació:

Comparativa entre el projecte de Reparcel·lació de l’any 2021 i el projecte actual.

Els dos edificis d’habitatges, situats al número 23 i 25 del Camí Ral 25, tenen 308,00m² d’ocupació cadascun i aquestes superfícies no coincideixen amb les fitxes del projecte de Reparcel·lació aprovat definitivament l’any 2021. Entenc que s’ha de modificar projecte de Reparcel·lació i les fitxes.

La gran zona verda d’espai lliures destinada a parcs i jardins d’ús públic, situada a l’interior de la Unitat d’Actuació de l’Escorxador té 2.254m² segons el projecte de Reparcel·lació de 2021, s’ha de regularitzar o modificar, ja que dins d’aquesta superfície de zona verda s’ha projectat la rampa d’accés a l’aparcament d’ús exclusivament privat que ocupa 60,54m², la ocupació d’una part del soterrani d’uns 40,00m² sota la zona del pas i el badalot (ascensor i escala) que té uns 25,00m².

Fig 3. Finques assignades al projecte de Reparcel·lació de 2022, on s'observa que la no coincidència amb les finques del projecte presentat recentment.

Pel que fa a la circulació i mobilitat dels vehicles a l’interior de l’aparcament soterrat, observo que s’ha dissenyat tenint en compte les mides mínimes de 2,20x4,50m per poder aparcar, provinents de les normes urbanístiques de la Corporació Metropolitana de l’any 1976 i les del Pla General de Begues de l’any 1997. S’ha de dir que han passat 50 anys i les mides dels cotxes actuals són molt més generoses. A més, observo que els vehicles no podran girar ni maniobrar amb facilitat.

Comparativa entre el projecte d’Urbanització de l’any 2022 i el projecte actual

Al projecte d’Urbanització de l’any 2022 no estava prevista ni dibuixada la rampa d’accés al soterrani, ni el badalot que conforma l’escala i l’ascensor per accedir els vianants des de la zona verda al aparcament. Tampoc s'hi preveia un recorregut entre camí Ral i el badalot, conformant un paviment adequat per a vianants i per a persones amb discapacitat, i alhora complir el Codi d’accessibilitat.

Fig 4. Projecte d'Urbanització de l'any 2022. No s'observa la rampa, el badalot ni el seu accés.

En canvi, al projecte actual trobem la novetat d'una rampa d’accés al soterrani, un badalot i una part del soterrani d’ús privat. Aquests, estan situats en una zona verda d’espai lliure destinada a parcs i jardins d’ús públic que, al meu entendre, genera una contradicció urbanística que cal esmenar.

A la documentació de les plantes baixes de cap dels projectes presentats tampoc es dibuixa l’entorn immediat a urbanitzar, com són les voreres d’accés a l’edifici, al badalot i els paviments perimetrals que limiten amb la zona verda. Cal tenir en compte que les obres d’urbanització, segons la Llei d’Urbanisme vigent, s’han de realitzar prèviament o simultàniament a la edificació per tal que la zona verda estigui acabada en enllestir els edificis d’habitatges.

Aigua calenta de les calderes de biomassa del Centre Cívic.

Pel que fa a les dades sobre les instal·lacions tècniques als edificis d’habitatges protegits, convindria portar aigua calenta del centre de la biomassa del Centre Cívic als habitatges protegits amb cessió d’ús, igual que es preveu per als futurs habitatges de PO que es preveuen bastir a la Parellada. Actualment, de l’aigua calenta es beneficia l’edifici de la policia local, l’edifici de l’Escorxador i el Centre Cívic.

Entenc que cal optimitzar i rendibilitzar la important inversió municipal que s’ha fet durant aquests darrers anys amb calderes i equipaments de la infraestructura de la biomassa.

Conclusió

Les mancances de previsió pel que fa a l’intentar encabir correctament els aparcaments ha generat una complicació tècnica que ha afectat al projecte de reparcel·lació, al projecte d’urbanització i de rebot a la Modificació Puntual nº 27 del Pla General que va aprovar l’equip de govern entre els anys 2020 i 2022.

És imprescindible modificar TOTS aquests projectes i aprovar-los DE NOU. Continuar amb les obres com si res seria una falta a la moral i a la coherència urbanística i legal.